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アセットを全部処分してから、ステップを買っていたのですが、というか買戻しですね・・・なかなか良い中間決算です。
一時、フージャースがどんどん下落していく中、ステップを売却してフージャースに乗り換えていたのですが、アセットの下方修正で全部売却した分でステップを買い戻していました。
今のポートフォリオは
SHOEI・ステップ・フージャース・フェニックス電気・SRIスポーツ・第一化成・遊びの大洸ホールディングス

結構、保守的なものになってますね~。
流動化関連は、爆発する可能性もあるけど収益の安定感がなくて大変なので、今は大きな上方修正もないけど、硬く利益をつくれるところに絞っています。

現在保有のアパートは順調です。駐車場工事も終わり、借りる希望があった方に連絡して翌日から稼動し、更に収益がアップしました。年間75600円のアップです。解約がなければ年利38%ぐらいで2年ちょっとで駐車場工事の投資資金が回収できそうです。

空色さんから、要望のありましたアパートを買ったときのエピソードをちょっとづつ小出しに書いていきたいと思います(笑)。

確か月曜日の夜だったと思います。レインズと言って不動産業者しかみることのできない不動産情報サイトで、毎日の日課のように新着物件を閲覧していました。
レインズで公開されている情報は、正直あまりよいものはありません。当たり前ですが、情報が公開されて売れてないものが掲載されているので。本当に良い物件を買う方法はやはりレインズに公開される前の未公開情報です。
しかし、このときは違った・・・。たまに出てくるレインズでの掘り出し物です。

土地が値上がりがしてきているこの時期で、このエリアで、この坪単価は安いな~と思い、とりあえず、まだ売れていないかAアパートの物件確認と図面をFAXでもらう。同じオーナーがもうひとつ同時に売りにだしたBアパートもあったのでそれもいっしょに図面をもらう。そして図面を元に正確な住所で地図を確認。どうせ路地上敷地かへんな形状の土地なんだろうなぁと思いながら地図を見ると、東道路でまあまあ道路付もよく間口もある。「解体して新築建ててもこれは売れる」。ちょっと50坪ぐらいの土地なので広いがハウスメーカーのちょっとリッチなお客さんにはぴったりだ。駅徒歩8分のヨーカ堂すぐそば(スーパーの近くはポイント高い!)など生活施設も良い。
Bアパートも確認したが、こっちも悪くない。各駅停車駅だが駅徒歩3分。間口もまあまあ。でも実勢相場と比較して割安度がAアパートには劣るな~と言う感じ。

売主から専任で売却依頼をうけている不動産屋を見てみると売買の仲介をあまりしていないアパート管理を中心に営業している業者。
「もしかして、価格設定間違ったか・・・」

売買の取引がすくない業者だとたまに価格設定を間違えます。路線価などだけで判断して、実勢相場より安い売値を売主に「これくらいが相場です」と言って売却の依頼を受けてしまう場合があります。売主さんも他の不動産屋に相談しなくてそれを信じてしまった場合、価格設定ミスが起こります。

権利関係や上下水などライフラインに問題なければ買いだろうということで、翌日、朝市から役所や水道局への調査にでかけることに。この時点では、どきどきわくわくって感じです。

(次回につづく)

















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