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またまた、ブログの更新が滞っておりました。会社のサイトを作ったり、不動産の仕入れ案件、その他ビジネスの譲渡の話などがありちょっと忙しくなっていました。ブログへのモチベーションが落ちていたのもありますが・・・。
会社のHPはこちら。
まず、リフォームのHPを作っている最中です。その後、新築住宅請負のHP、収益不動産のHPや地主様向けのHPなどどんどんつくっていく予定です。
不動産の仕入案件は、目黒の中古マンションからラブホテル、コンビニ営業中の土地などいろいろきています。目黒マンションは口頭で買う意思表示をしているので売主が希望金額をのんでくれれば購入します。ラブホテルは、銀行に相談したら、基本的にラブホテルにはお金を貸さないとのこと。それが本業の会社だと思われ、他の資金も借入できなくなるし、イメージも悪くなるので素直に銀行の言うことを聞いておきます。20%以上回る案件なんですけどね。45000万円の20%だから、年間9000万円・・・。こんな物件がアパートであればよいのですが・・・。
その他、事業譲渡の案件は、人材派遣業の譲渡です。妻経由できた話ですが、妻の友人のご主人が人材派遣業を経営しているのですが、年齢も71歳で、誰かに譲って引退したいとのこと。その経営者の奥様がフィリピン人なので、日本人より安い賃金で工場へちゃんとビザを持っているフィリピン人を派遣するという仕事をしています。取引先が5社、派遣社員が約40名、年間600万円~700万円ぐらいの収益になりそうです。
解決しなければならない問題はいろいろありますが、経営を引き継ぎ、軌道にのれば安定したキャッシュフローが生まれるし、投資リスクはないので、トライする予定です。
簡単に事業価値を計算すると、業務は社員1人雇えば十分できると思うので販管費を約400万円ぐらいでみます。よって税引前利益で200万円~300万円。税金を4割だとすると120万円~180万円が税引後利益となります。経営者次第という点が多いのでPERで2倍ぐらいで考えると、買収金額は240万円から360万円ですかね。一括で払うわけではなく、これを売上が発生した場合に、応じて払っていくような感じで考えていますので、投資価値がありかなぁと考えています。

さて、やっと前回の続きの収益物件取得体験談にはいります・・・

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売主担当者へ最終確認で電話をすると・・・愕然となることに・・・。

そうなんです。申込が入ってしまっていたんです。
本当にこれは悔しかったです。やっぱり安かったんだという思いと、良いと思った物件は、前日の夜でも物件を見に行って、買付証明書だけでもFAXしていれば・・・と悔しい思いでいっぱいでした。

落ち込みならが、他の業務をこなしてとりあえず「明日は休みだから忘れて気分転換しよう」と考えていました。でも夜になっても頭から離れません。実際、土地値で考えるとホントに安い。

そのときの売値が2500万円でしたが、今の相場で考えてみても地価の値上がりもあり、3500万円でも売れる物件です。やっぱり今考えても大失敗でした(笑)。

夜ずっと考えていると、ふと同じ売主の物件を思い出しました。すぎたことはしょうがないので、Aアパートは忘れて、Bアパートは投資価値があるかどうかをいろんな角度から検討していました。(つづく)


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