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何とか生きてます。

不動産業の店舗を異動してから、儲かっていませんがいろいろとやることが増えています。

最近の出来事としては、1件、競売物件を買ったことです。これから、リフォームをして、気持ちよく住める状態にします。

うちの希望価格で買いたい人が見つかれば、売ってしまうし、賃貸で借りたい人が先に見つかれば、貸家として貸し出す予定です。

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そして、まず近くにある信用金庫に借入がどんな条件でできるようになるかを相談。赤字会社だったので正直、借りるつもりはまったくなく、何年黒字をだせば良いのかなどを確認しにいきました。不動産のローン手続きなどを経験していたので、自営業者なら3年の確定申告が必要かなぁなどと思っていました。
すると、意外にも、物件次第では貸すことが出来るとのこと。不動産投資の場合は、会社の状況よりも、物件・収益性で判断するとのことを言われました。まぁ、もちろん、黒字を継続しているほうが、貸付がたくさんできると言われましたが、赤字でも借入ができることは、我々にとって大変な驚きでした。
現金で買うつもりでしたが、借入ができるなら、借りたほうがレバレッジがきくので、信金から言われた提出書類を早速集め始めました。
そして、そんな銀行での話をお世話になっている不動産会社の社長に話したところ、「信金より都市銀行のほうが金利が安いよ、紹介してあげるよ」との嬉しいお言葉。
早速、融資担当者を紹介してもらいました。すると、2つ返事で、貸していただけるとのこと!本当にその社長には感謝です。
そして、我々は、銀行とのパイプを手に入れ、初めて収益不動産を手に入れたのでした。
不動産投資で借入ができるということは、大変な意味を持ちます。一気に購入検討可能な物件が広がり、歩きから、自動車を手に入れたぐらいの資産増加スピードを手に入れられます。
下手な運転や無茶な運転だと交通事故にあい、死亡ということもありますが・・・。
こんな感じで1棟目のアパートを取得し、運用スタートになりました。しかし、まだ、大きな問題を抱えています。それは、空室状況・・・。4/6世帯しか埋まってないので、なんとか満室に持っていかないと、ということでリフォームの検討に入っていきました。つづく・・・


久しぶりの書き込みになります。新事務所を作っていました。といっても自宅を増築してという感じですが。
IKEAの収納家具や机で統一して、6帖ぐらいスペースですが、なかなか気に入っています。

そのでは、収益物件取得体験談つづきです。

ドキドキしながら、その夜は寝て、火曜日の朝になりました。
会社に出社して、朝一で、ビジネスパートナーに相談。「良い物件がレインズにでていた。早速見に行こうぜ!」みたいな感じで、まず現場確認。とおり道に同じ売主の物件Bアパートがあったので見てみる。・・・悪くない。結構環境はよさそう。スーパーも近いし駅も近い。でもAアパートに比べると土地の価値から考えるとちょっと見劣りする物件。
資金的にも1棟しか買えないので、すぐに目的のAアパートへ向かった。
現場についてみてみると・・・。道路は舗装されてない・・・。隣に水路がある・・・。受水槽で水を貯め分配しているので水道料金の請求など管理が大変そう・・・。1部屋は部屋の前にゴミの山があって大変そう。などいろいろ問題点が見つかったが、入居状況は満室、やっぱり安い。
売主の業者へ連絡して、受水槽の件や、前面道路の権利など疑問点を確認。更に確かなものにするため、役所・水道局などに調査。
車の移動中に会議・会議・会議って感じでいくらなら買えるか、指値の検討をする。
しかし、我々にとって初めての収益不動産購入なので、すこし臆病になって「○○円ぐらいが妥当じゃない?」など実際売りに出ていた金額より200万円ぐらい安い金額を査定。
舗装ができるか、水道のメーターを各部屋ごとにつけられるか?など役所や水道局に調査をして、更に電話で売主担当者と購入を前向きに検討しているが、金額が200万円ぐらいの指値が可能か探りをいれたりしながら、事務所へ戻る。これが確か3時頃だったような。

そして、売主担当者へ最終確認で電話をすると・・・愕然となることに。(つづく)


渋谷まで1時間、電車にのってセミナーを聴きに行きました。10時から6時までかなりの長丁場で疲れましたが、1000円という金額で考えるとかなりパフォーマンスの良いセミナーだったと思います。
収益不動産のリノベーションなどの具体的方法が参考になりました。特に、古い和室タイプからのリフォームは大変参考になり、今後実践で生かしていきたいと思います。
簡単に説明すると、和室から大幅な費用をかけずに現代風の和室にリフォームするというアイデア。和室は人気がないという固定観念を壊し、新鮮なアイデアだった。確かにモダン和風の建物など現代の流行で、畳の部屋が人気がないのではなく、古臭い昔の和室が人気がないだけで、モダン和風は逆に人気が高い。
昨年購入した古いアパートも和室があったが、これは空室だった2部屋をすべてスケルトン状態にして内装を新築同様にするというリフォームをとった。きれいになり家賃を上げて満室になったので結果としてはよかったのだか、更に欲を言えばもっとコストを抑えてバリューアップができたらと思っていた。今回のセミナーでこの部分に関するアイデアをもらったような気がする。
次回、空室になったときチャレンジしてみたいと思う。
現在満室で稼働率100%のアパートだが、これを稼働率110%のアパートに変身させる工事を今週、火曜日から行う予定。
100%以上の稼働率はないのでは?と思う人がいるかもしれないが実はあります。
これは、更に空いている土地を利用して看板設置、自動販売機の設置や駐車場を作ること。携帯のアンテナの誘致などもある。
アイデア次第で、収益性をアップさせることが出来るのは収益不動産1棟買いの醍醐味でもあります。


 manuwさんから、不動産投資お勧めの本は?という質問を頂いたので書かせてもらいます。
 manuwさんはすでに読まれていると思いますが、大本命は金持ち父さん貧乏父さんです。
 この本を読む前から不動産業界で働いていたのですが、不動産での投資は漠然としていて遠い存在でした。株は買っていたんですけどね。この本を読んで衝撃を受けて、それから本格的に不動産投資、株式投資について考えました。なのでまず金持ち父さん貧乏父さん金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラントは、絶対に読むべき本だと思います。私はこれで人生が変わったので。まだ変わっている途中ですが・・・。
 それから、図書館でとりあえず不動産投資に関する本を借りて読んでました。そこで出会ったのが、「お宝不動産」で金持ちになる!-サラリーマンでもできる不動産投資入門です。より具体的にどのような物件を買ったら良いかが書かれていた気がします。土地の資産価値をベースにした考え方はこの本から学びました。私は良いと思った本が見つかると、同じ著者の本を片っ端から読んでいきます。その中で現在ツールとして使っているのがエクセルでドカンと築く「お宝不動産」——ダントツ!サラリーマン不動産投資戦略です。銀行に提出するキャシュフローの計画書などこのツールで作ったものをそのまま謄本などといっしょに提出しています。購入を決定する基準は沢さんの本で学んだものが多いですね。
 そして、購入してからのテクニック的なことは浦田さんの本で学びました。「金持ち大家さん」だけが知っている 空室が満室に変わる究極の方法は満室にする為のノウハウが惜しみなく書かれています。アイディアの宝庫といった感じですね。私は他社が保有している賃貸物件を仕事で見る機会がありますが、まず「金持ち大家さん」だけが知っている 空室が満室に変わる究極の方法で載っているテクニックを使っているのを私のエリアでは見たことがありません。お金をかけなくても出来ることってたくさんあるんですよね。本当にこれらのノウハウが本代だけで得られるなんて感謝としかいいようがありません。この本が良かったので、浦田さんの本はその他の全部一通り読みました。
 あとは金森さんの本ですね。1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法これはちょっとリスクが高く、私は実践していません。しかし、エリアとして、さいたま市が将来的に良い立地だということをこの本で学びました。私の活動エリアから近いので、いままで以上に情報をチェックするようになりました。しかし、もうすでに高く買える物件はなかなか出てきませんが・・・。
 そして、ちょっと不動産から脱線して、インターネットを使って自宅で1億円稼いだ! 超・マーケティングなども金森さんの本なので読んでみたら、マーケティングに関して大変参考になりました。
 これらの本を読むだけで大家さんの中では、かなり優秀な部類にはいれると思いますよ。大家さんって、年配の方が多いですし、細かいことは管理会社に任せているのが普通なので。実際、管理会社はたいした業務をしてないんですけどね。



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